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中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水

近來，A股多家房企如招商蛇口、保利發(fā)展、中交房地產(chǎn)、福星股份、大名城、陸家嘴等陸續(xù)公告定增事項(xiàng)獲得交易所審核通過，其中部分民企也順利獲批，表明監(jiān)管正在切實(shí)落實(shí)最高層指示“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”的精神，進(jìn)一步落實(shí)對(duì)國(guó)企、民企一視同仁、平等對(duì)待；同時(shí)也表明民營(yíng)房企融資環(huán)境在發(fā)生實(shí)質(zhì)性改善，監(jiān)管層在支持民營(yíng)房企改善資產(chǎn)負(fù)債表。

隨著市場(chǎng)持續(xù)回暖，行業(yè)信心得以修復(fù)，融資效率將有進(jìn)一步釋放的空間。此次定增集中獲批表明有關(guān)部門加速推進(jìn)房企股權(quán)融資的進(jìn)度，支持房企股權(quán)融資的政策實(shí)際落地，獲批企業(yè)涵蓋了央企、地方國(guó)企和民企，政策支持覆蓋面較寬。定增計(jì)劃有助于房企增厚資本金、降低杠桿率，進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，改善現(xiàn)金流表現(xiàn)，也有助于部分房企拓展加杠桿的空間，注入更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)實(shí)力。

根據(jù)中指院《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)測(cè)月報(bào)-2023年5月》，2023年1-5月，信用債、海外債、信托、abs等渠道發(fā)行規(guī)模仍在下降通道，特別是信托等非標(biāo)渠道，投放規(guī)模持續(xù)壓降，具體來看，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資1947.2億元，同比下降4.5％；海外債同比下降22.5％；信托融資同比下降65.4％；ABS融資同比下降15.2％。表明投資人對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍有顧慮和考量，多數(shù)投資人仍在持續(xù)觀察銷售市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)度，由于當(dāng)前銷售市場(chǎng)復(fù)蘇的結(jié)構(gòu)性，投資人對(duì)房企特別是民營(yíng)房企發(fā)債的各項(xiàng)要求仍然存在，民營(yíng)房企發(fā)債范圍仍較為局限。

2022 年 11 月 28 日，證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問，重啟 A 股房企股權(quán)融資：“允許上市房企非公開方式再融資，...以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等”。當(dāng)前房企定增融資所獲資金用途限定在存量項(xiàng)目，特別是保交樓項(xiàng)目，因此，上市房企還需準(zhǔn)備明確清晰的項(xiàng)目計(jì)劃，保障定增方案的合規(guī)性。

股權(quán)融資計(jì)劃在政策端支持力度較大，但投資人和發(fā)行人端均存在一定障礙。房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期后仍處在弱復(fù)蘇進(jìn)程中，中長(zhǎng)期來看新房增量市場(chǎng)空間有限，房地產(chǎn)企業(yè)需向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，而房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展新模式尚未形成，行業(yè)處在新舊發(fā)展模式的動(dòng)能轉(zhuǎn)換期，因此投資人對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)存在較多顧慮，定增計(jì)劃能否實(shí)際募資成功仍存在未知數(shù)。同時(shí)，當(dāng)前上市房企估值普遍走低，持續(xù)低迷的估值削弱了定增計(jì)劃對(duì)原股東的吸引力。

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